Wann verjährt die Nebenkostenabrechnung 2017?

7 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Nebenkostenabrechnung: Die wichtigsten Fristen

Die gesetzliche Wertung des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB sieht vor, dass Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“ haben. Durch § 556 Abs. 1 S. 1 BGB wird Vermietern jedoch gestattet, gewisse Nebenkosten den Mietern aufzuerlegen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Welche Betriebskosten umlagefähig sind, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt.

Vermieter und Mieter vereinbaren für die Entrichtung der Betriebskosten in der Regel monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe (§ 556 Abs. 2 BGB). Über diese Vorauszahlungen ist sodann jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Denn Mieter müssen die umlagefähigen Betriebskosten nur in der tatsächlich angefallenen Höhe tragen.

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres vorliegen?

Hältst du bei der Nebenkostenabrechnung die gesetzlich festgelegten Fristen nicht ein, können Mieter die Forderungen anfechten. Das führt im schlimmsten Fall dazu, dass du auf Kosten sitzen bleibst. Welche Fristen gelten für die Erstellung, Korrektur sowie Einsprüche bei der Nebenkostenabrechnung, erfährst du hier:

Damit die Betriebskostenabrechnung rechtssicher ist, musst du einige wichtige Formalitäten beachten. Vor allem die gesetzlich vorgeschrieben Fristen solltest du kennen und einhalten. Verpasst du diese, dann können die Mieter:innen die Nebenkostenabrechnung anfechten und du trägst anfallende Kosten unter Umständen selbst.

Du musst als Vermieter beweisen, dass die Abrechnung bei deinen Mieter:innen fristgerecht eingegangen ist. Kommt es zu Verzögerungen auf Seiten der Post, hat der:die Vermieter:in einem Urteil des BGH zur Folge das zu vertreten (BGH, Aktenzeichen VII ZR 107/08). Am besten ist es, die Nebenkostenabrechnung durch einen Boten zustellen zu lassen. Das kann dein:e Hausmeister:in sein, auch Familienmitglieder oder Freund:innen können die Abrechnung zustellen.

Wie viel später darf eine Nebenkostenabrechnung kommen?

Für die Erteilung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter ein Jahr Zeit, gerechnet vom Ende des Abrechnungszeitraums an. Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018 muss der Vermieter bis zum 31.12.2019 erstellen.

Wenn der Vermieter die Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht einhält, hat er keinen Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen. Umgekehrt gilt dies jedoch nicht: Auch bei einer verspäteten Abrechnung muss ein vorhandenes Nebenkostenguthaben an den Mieter ausbezahlt werden.

Wann verjährt der Anspruch auf Nebenkostenabrechnung?

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter zu erstellen. Zu viel gezahlte Beträge müssen Sie erstatten, zu wenig gezahlte Beträge können Sie nachfordern. Allerdings nur innerhalb der gesetzlichen Frist.

Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres erstellt werden. So muss beispielweise die Abrechnung für das Jahr 2022 bis spätestens 31.12.2023 erstellt werden. Ansprüche daraus kann der Vermieter drei Jahre geltend machen. Diese Frist beginnt mit dem Jahreswechsel. Man nennt sie deshalb auch Silvesterverjährung.
Wenn Sie diese Frist nicht einhalten, sind Ihre Ansprüche an den Mieter verjährt. Zu wenig bezahlte Beträge können Sie dann nicht mehr geltend machen. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht selbst verschuldet hat. Beispielsweise, wenn die Abrechnung des Gasversorgers sich verzögert.
Auch wenn die Frist verstrichen ist und Sie keine Nachforderung mehr an den Mieter stellen können, entbindet Sie das nicht von der Pflicht, eine Nebenkostenabrechnung auszustellen. Zur Erstellung dieser Abrechnung sind Sie laut §556 BGB verpflichtet. Allerdings gibt es auch für diesen Anspruch des Mieters eine Verjährungsfrist von drei Jahren.

Wie lange kann ein Vermieter rückwirkend Nebenkosten verlangen?

Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres erstellt werden. So muss beispielweise die Abrechnung für das Jahr 2022 bis spätestens 31.12.2023 erstellt werden. Ansprüche daraus kann der Vermieter drei Jahre geltend machen. Diese Frist beginnt mit dem Jahreswechsel. Man nennt sie deshalb auch Silvesterverjährung.
Wenn Sie diese Frist nicht einhalten, sind Ihre Ansprüche an den Mieter verjährt. Zu wenig bezahlte Beträge können Sie dann nicht mehr geltend machen. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht selbst verschuldet hat. Beispielsweise, wenn die Abrechnung des Gasversorgers sich verzögert.
Auch wenn die Frist verstrichen ist und Sie keine Nachforderung mehr an den Mieter stellen können, entbindet Sie das nicht von der Pflicht, eine Nebenkostenabrechnung auszustellen. Zur Erstellung dieser Abrechnung sind Sie laut §556 BGB verpflichtet. Allerdings gibt es auch für diesen Anspruch des Mieters eine Verjährungsfrist von drei Jahren.

Wie lange hat der Vermieter nach Auszug Zeit für die Nebenkostenabrechnung?

Wie lange kann Vermieter Nachzahlung fordern?

Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter mit einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung sich anteilig an den entstandenen Nebenkosten der Wohnung beteiligt, muss der Vermieter ihm nach einem Zeitraum von 12 Monaten eine Abrechnung vorlegen.

In dieser wird verglichen, ob der Gesamtbetrag der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen die tatsächlichen Betriebskosten, die durch den Verbrauch des Mieters entstanden sind, abdeckt. Denn hat er am Ende weniger gezahlt, als von ihm verbraucht wurde, hat der Vermieter Anspruch auf die Zahlung des Differenzbetrags: die sog. Betriebskostennachzahlung.

Doch nicht immer sind sich Mieter und Vermieter über die Nachzahlung der Betriebskosten einig. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was bei Unstimmigkeiten zur Betriebskostennachzahlung zu beachten ist.

Was passiert wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Der Eigentümer und Vermieter einer Wohnung oder ein beauftragter Hausverwalter muss immer dann eine Jahresnebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet hat. Auch wenn eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde, muss der Vermieter den Energieverbrauch dennoch zu 50 % verbrauchsabhängig erfassen und abrechnen (Ausnahme u.a. Zweifamilienwohnhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt).

Zunächst stellt § 556 III 2 BGB klar, dass der Vermieter die Nebenkosten jährlich abzurechnen hat.

Was passiert wenn man als Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt?

Wann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für ein Mietverhältnis erstellt und versendet, ist immer abhängig vom jeweiligen Einzelfall, denn je nach Umfang des Mietkomplexes und der Beteiligung Dritter kann die Erstellung der Nebenkostenabrechnung sehr zeitaufwendig sein.

Als Höchstgrenze für die Übermittlung der jährlichen Nebenkostenabrechnung sind aber gesetzlich 12 Monate geregelt, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Innerhalb dieser sogenannten Abrechnungsfrist muss der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung an den Mieter übermitteln. Diese Vorschrift ist zwingend und kann auch nicht mietvertraglich abgeändert werden.

Die Abrechnungsfrist beginnt dabei mit dem Ablauf des Abrechnungszeitraums, also dem Zeitraum für den die Nebenkosten abgerechnet werden. Bezieht sich die zu erteilende Nebenkostenabrechnung zum Beispiel auf den Zeitraum vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015, dann begann die Abrechnungsfrist für den Vermieter am 01.01.2016 zu laufen und endet am 31.12.2016.

Was kann ich tun wenn ich keine Nebenkostenabrechnung bekomme?

Für die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter nach Ablauf des vorherigen Abrechnungszeitraumes zwölf Monate Zeit. Ein Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2022 muss der Vermieter bis zum 31.12.2023 erstellen.

Wenn keine Abrechnung kommt, dann freuen sich Mieter, die zuvor immer nachzahlen mussten, und unzufrieden sind diejenigen, die häufig ein Guthaben erzielten.

Doch ob ein Mieter nun eine Nachzahlung erhalten sollte oder ein Guthaben, kann nur genau ermittelt werden, wenn eine Betriebskostenabrechnung erstellt wird. Mieter tun also gut daran, darauf zu bestehen, dass der Vermieter abrechnet.

Was passiert wenn die Betriebskostenabrechnung zu spät kommt?

Zunächst ist es ratsam sich den Zugangstermin, samt der eigenen Fristberechnung zu vermerken.

Beachten Sie hinsichtlich der Ausschlussfrist für die Abrechnungserstellung:

Für die Wahrung der Abrechnungsfrist wird auf die rechtzeitige Mitteilung einer formal ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung abgestellt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Fristwahrung nicht an (Entscheidung des BGH vom 21.01.2009, Az.: VIII ZR 107/08 und 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04)
Die Rechtzeitigkeit des Zugangs ist allerdings grundsätzlich vom Vermieter darzulegen und zu beweisen. Es muss also vom Vermieter nachgewiesen werden, dass die Abrechnung nicht verspätetet zuging beziehungsweise warum die Verspätung entschuldigt ist.
Für den Mieter ist der Zugangszeitpunkt einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung entscheidend, da mit dem darauffolgenden Tag dessen einjährige Einwendungsfrist (auch Widerspruchsfrist genannt) zu laufen beginnt.

Berechnen Sie Ihre Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 4 BGB. Danach haben Sie als Mieter zwölf Monate nach Zugang der formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung Zeit Ihre Einwendungen zu erheben. Mit Ablauf dieser Frist sind Sie als Mieter mit allen Einwendungen gegen die zugegangene Abrechnung ausgeschlossen. Ging Ihnen die Abrechnung beispielsweise am 02.01.2016 zu dann beginnt Ihre Einwendungsfrist am 03.01.2016 und endet am 02.01.2017.

Wie lange hat ein Vermieter Zeit die Nebenkosten zu erstatten?

7 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Nebenkostenabrechnung: Die wichtigsten Fristen

Wie lange hat der Vermieter Zeit die Nebenkosten zu erstatten?

7 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Nebenkostenabrechnung: Die wichtigsten Fristen

Wann ist eine Nachzahlung verjährt?

MieterEngel hat einen Algorithmus entwickelt, der überprüft, ob Fristen bei der Nebenkostenabrechnung eingehalten wurden. Bis Mai 2022 steht die KI kostenlos zur Verfügung. Wer nicht lange Texte lesen will, kann Tester werden, seine Nebenkostenabrechnung im Portal hochladen und innerhalb weniger Minuten ein Ergebnis erhalten. Das Resultat stellt keine Rechtsberatung dar. Jetzt unverbindlich probieren!

Nebenkosten checken - 100% kostenlos

Bei Fehlern im Schnitt 300€ sparen

Die meisten Vermieter orientieren sich bei der Nebenkostenabrechnung am Kalenderjahr und rechnen von 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres ab. Laut Gesetz darf die Abrechnungsperiode nicht mehr als 12 Monate betragen. Laut § 556 (BGB) ist die Abrechnung der Mieterin oder dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Ist die Abrechnungsperiode zu lang, ist die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft und womöglich ungültig. Eine kürzere oder vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode ist dagegen möglich.

Die Mietvertragsparteien können aber auch etwas anderes vereinbaren: nach § 556 (BGB) kann der Vermieter schriftlich erklären, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung abgerechnet werden. Wenn du eine Wohnung beispielsweise im Juli beziehst, kann Ihr Vermieter die Monate Juli bis Dezember mit Ihnen abrechnen. Von den Jahreskosten brauchen Sie nur den Anteil bezahlen, der Ihrer Mietdauer entspricht.

Ist die Abrechnungsperiode zu lang, ist die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft und womöglich ungültig. Eine kürzere oder vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode ist dagegen möglich. Wenn du eine Wohnung beispielsweise im Juli beziehst, kann Ihr Vermieter die Monate Juli bis Dezember mit Ihnen abrechnen. Von den Jahreskosten brauchen Sie nur den Anteil bezahlen, der Ihrer Mietdauer entspricht.

Ihr Vermieter hat nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ein Jahr Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Die Abrechnung für das Jahr 2020 müssen Sie beispielsweise spätestens am 31. Dezember 2021 erhalten. Kommt die Abrechnung zu spät bei Ihnen an, müssen Sie die Abrechnung unter Umständen nicht bezahlen. Sie ist mit Verspätung nur dann gültig, wenn Ihr Vermieter nichts für die Verspätung kann.

Abrechnungsfrist für Nebenkostenabrechnung: 12 Monate