Kann man einfach eine Ferienwohnung vermieten?

Seit November 2015 ist das Bundesmeldegesetz (BMG) in Kraft, das die Registrierung von Gästen in allen Beherbergungsstätten vorschreibt. Diese Meldepflicht gilt für jeden Beherbergungsbetrieb in Deutschland – egal ob Hotel, Ferienwohnung oder Zimmer und für jede Betriebsgröße. Es macht also keinen Unterschied mehr, ob du nur ab und zu ein Zimmer vermietest oder dauerhaft ein ganzes Hotel. Auch die Aufenthaltsdauer spielt keine Rolle. Egal ob der Gast eine Nacht oder bleibt drei Monate – ein Meldeschein muss immer erstellt werden.

Zuvor waren die gesetzlichen Regelungen in den Bundesländern nicht einheitlich, was regelmäßig für Verwirrung gesorgt hat.

Gemäß §30 bist du als Vermieter dazu verpflichtet, die Meldescheine deiner Gäste nach der Abreise ein Jahr lang aufzubewahren. Danach musst du sie aus Datenschutzgründen vernichten. Dazu hast du drei Monate Zeit, danach droht eine Geldstrafe.

Es kann vorkommen, dass du während des Jahres von Behörden dazu aufgefordert wirst, ihnen die Meldescheine zugänglich zu machen. Ansonsten sollte niemand Zugang zu den Dokumenten haben.

Ist eine Ferienwohnung genehmigungspflichtig?

Ob stilvolle Stadtwohnung oder romantisches Strandhäuschen: Wer seinen eigenen Wohnraum als Ferienhaus oder -wohnung vermieten möchte, muss mit einigem bürokratischem Aufwand rechnen.

Oft muss für die Vermietung einer Ferienunterkunft ein eigenes Gewerbe angemeldet werden. Dementsprechend ist es unverzichtbar, sich vorher mit den Behörden in Verbindung zu setzen. Andernfalls kann später Ärger drohen.

Als grundsätzliche Faustregel gilt, dass ein Ferienobjekt beim Einwohnermeldeamt anzumelden ist. Je nach Örtlichkeit ist möglicherweise auch das Ordnungsamt zuständig.

Ist eine Ferienwohnung meldepflichtig?

Zuvor waren die gesetzlichen Regelungen in den Bundesländern nicht einheitlich, was regelmäßig für Verwirrung gesorgt hat.

Es kann vorkommen, dass du während des Jahres von Behörden dazu aufgefordert wirst, ihnen die Meldescheine zugänglich zu machen. Ansonsten sollte niemand Zugang zu den Dokumenten haben.

Was muss ich beachten wenn ich meine Wohnung als Ferienwohnung vermiete?

Sie besitzen bzw. mieten eine Wohnung, die Sie nicht oder nur vorübergehend selbst nutzen und haben die Idee, diese in eine Ferienunterkunft umzuwandeln. Doch bevor Sie sich Gedanken zur Ausstattung, der Vermarktung oder dem Buchungsmanagement machen, führt kein Weg an der Einholung von rechtlichen Informationen zum Thema touristische Kurzzeitvermietung vorbei. Also los!

Wie muss ich eine Ferienwohnung versteuern?

Was braucht man um eine Ferienwohnung anzumelden?

Wie jede Wohnung in Deutschland müssen auch Ferienwohnungen und Ferienhäuser behördlich angemeldet werden. In der Regel können Sie beim Einwohnermeldeamt Ihre Ferienwohnung anmelden. In einigen Gemeinden ist das Ordnungsamt für die Anmeldung zuständig.

Was benötige ich um eine Ferienwohnung anzumelden?

Prinzipiell erfolgt die Anmeldung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses beim Einwohnermeldeamt. Je nach Gemeinde liegt die Zuständigkeit auch beim Ordnungsamt. Das trifft insbesondere in Gemeinden zu, in denen örtliche Abgaben wie Gästetaxe, Kurtaxe und oder eine Bettensteuer abzuführen sind.

Tipp: Da es lokal weitere oder abweichende Regelungen geben kann, ist es immer empfehlenswert, sich bei kommunalen Behörden (z.B. Gemeindeverwaltung) über erforderliche Anmeldungen und Genehmigungen zu informieren.

Was muss ich tun um eine Ferienwohnung anmelden?

Wie viel Steuern zahlt man für eine Ferienwohnung?

Bei einer Betrachtung des Steuerabkommens zwischen den Niederlanden und Deutschland, stellen wir fest, dass die Besteuerungsbefugnis über die Einkünfte einer Immobilie in dem Land liegt, in dem sich die Immobilie befindet. Für eine Ferienwohnung, die in den Niederlanden liegt, verbleibt diese Besteuerungsbefugnis demnach in den Niederlanden.

Ist eine Ferienwohnung ein Gewerbe?

Das Finanzamt wird es in jedem Fall irgendwann erfahren, wenn Du eine Ferienwohnung vermietest. Denn wenn Du eine Wohnung für die Vermietung verwendest, dann musst Du diese Einkünfte in Deiner Einkommensteuererklärung angeben. Das sind in Deiner Steuererklärung die sogenannten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Als Vermieter von eigenen Immobilien besteht Deine Tätigkeit in erster Linie darin, Dein Privatvermögen zu verwalten und damit Geld zu erwirtschaften. Diese Tätigkeit ist erst einmal nicht gewerblich.

Die Steuererklärung steht an – da will man lieber nichts falsch machen. Doch was sind die größten Fehler bei der Einkommensteuererklärung und wie kannst Du sie vermeiden?

In der Abgabenordnung im § 14 AO gibt der Gesetzgeber vor, dass die Nutzung von Vermögenswerten durch den Eigentümer zur Vermögensverwaltung gehört. Allerdings wird die Grenze zum Gewerbe immer dann überschritten, wenn ein wirtschaftlicher und gewerblicher Geschäftsbetrieb zu erkennen ist. Ist mit der Vermietung Deiner Ferienwohnung eine selbstständige und langfristige Tätigkeit verbunden, mit der Du wirtschaftliche Gewinne erzielen möchtest, dann liegt keine Vermögensverwaltung mehr vor, sondern ein Gewerbe. Allerdings hat der Gesetzgeber nicht genau vorgegeben, wo die Grenze im Einzelfall anzusetzen ist. Daher hängt die Einschätzung, ob es sich bei der Vermietung einer Ferienwohnung um eine private Vermögensverwaltung oder um ein Gewerbe handelt, von weiteren Merkmalen ab und ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Für steuerliche Aspekte, die über die Einkommensteuer hinausgehen, ist die Vermietung einer Ferienwohnung erst dann interessant, wenn Du diese gewerblich betreibst. Dazu muss es allerdings Anzeichen einer gewerblichen Tätigkeit geben. Es hängt also davon ab, wie Du die Vermietung Deiner Ferienwohnung im Detail gestaltest, ob diese als gewerbliche Tätigkeit einzuordnen ist oder nicht. In den meisten Fällen kannst Du die Vermietung aber als Gewerbe ausgestalten.

Ist eine Ferienwohnung Gewerbe?

Ferienwohnung zu vermieten (© racamani / fotolia.com)Ein sicheres Indiz für die Finanzbehörden ist beispielsweise die Tatsache, dass die Betreuung der Gäste Personal überlassen ist, die Reinigung der Zimmer von externen Arbeitskräften vorgenommen wird. Liegt die Wohnung in einem Feriengebiet, vielleicht unter anderen vermieteten Ferienanlagen, wird die Akquisition von einer Agentur erledigt, ist die Wohnung oder das Fremdenzimmer ständig zur Vermietung offeriert, liegt ein Betrieb ähnlich einer Pension vor, wird das Finanzgericht von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen. Die Zahl der vermieteten Wohnungen allein ist noch nicht hinreichend, den Betrieb als gewerblich einzustufen. Wenn jedoch eine Buchung ohne Voranmeldung möglich ist, die Zimmer oder Wohnungen für eine Vermietung ständig zur Verfügung stehen, dann wird dies als hotelmäßiges Angebot interpretiert. In der Realität jedoch ist die Vermietung von Wohnräumlichkeiten wie auch die hier beschriebene Vermietung von Ferienwohnungen oder Zimmern regelmäßig in den Bereich der Vermögensverwaltung einzuordnen. Nur in entsprechend gelagerten Fällen wird eine gewerbliche Tätigkeit angenommen. Hierzu ein Urteil des Finanzgerichtes Baden-Württemberg vom 28. September 1998 Az: 14 K 28/97, EFG 1999 Seite 165:

„Die Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, dem einzelnen Wohnungseigentümer zu untersagen, seine Eigentumswohnung an laufend wechselnde Gäste zu vermieten.“

Wenn eine Ferienwohnung vermietet wird, ist dies zumeist eine Angelegenheit, die mehr oder minder privat ist. Die Gewerbeordnung sieht in der bloßen Verwaltung und Nutzung des eigenen Vermögens keinen Anlass zu vermuten, es würde sich hierbei um einen gewerblichen Betrieb mit ausdrücklicher Gewinnabsicht handeln. Lediglich in beschriebenen Grenzfällen ist eine Entscheidung der Finanzbehörden zu Gunsten einer behördlichen Überwachung zu erwarten.

Wie viel Geld bringt eine Ferienwohnung?

Wenn Sie darüber nachdenken mit einer Immobilie, die Sie bereits besitzen, in die Ferienvermietung einzusteigen, könnten sich die anfänglichen Kosten summieren, da Sie Ihr Haus möglicherweise umgestalten, renovieren und neu dekorieren müssen. Darüber hinaus müssen Sie aber auch die Ausgaben bedenken, die Ihnen die Gemeinde für ein solches Vermietungsgeschäft berechnet . Weiter ist es ratsam von Beginn an die anfallenden Kosten für den Erhalt aller notwendigen Geschäftslizenzen, mögliche Marketing- und Werbekampagnen und vieles mehr einzukalkulieren.

Doch wie sieht es aus, wenn Sie zunächst die Investition in Ferienimmobilien in Betracht ziehen? Der Kauf einer Immobilie und ihre Umwandlung in eine Ferienunterkunft ist ein nicht zu unterschätzendes Projekt. Denn zusätzlich zu den bereits erwähnten Kosten müssen Sie in diesem Fall eine Rendite für Ihre Investition erzielen und die richtigen Entscheidungen für die Zukunft Ihres Unternehmens treffen.

Wer in Ferienimmobilien investieren möchte, darf sich freuen, dass ihn oder sie hierbei zahlreiche Vorteile und lediglich einige Nachteile erwarten. Welche dies im Detail sind, zeigen wir Ihnen in diesem Abschnitt.

Wer genehmigt Ferienwohnungen?

Sie mÃ¶chten eine Ferienwohnung, ein Ferienhaus oder Ferienzimmer an UrlaubsgÃ¤ste vermieten? Dabei gibt es einige Regeln zu beachten.

Baugenehmigung Nicht nur fÃ¼r einen Neubau von Beherbergungsbetrieben sondern auch fÃ¼r den Umbau und die NutzungsÃ¤nderung bestehender GebÃ¤ude kann eine Baugenehmigung erforderlich sein. Ob Ihr Vorhaben genehmigpflichtig ist und ob die Genehmigung erteilt wird, hÃ¤ngt von der Einzelfall-PrÃ¼fung ab. Dabei sind zahlreiche individuelle PrÃ¼fungskriterien (Lage des GrundstÃ¼cks, Beschaffenheit des GebÃ¤udes, Stellplatzbedarf sowie weitere Ã¶ffentliche Belange wie Arbeitsschutz, Denkmalschutz, Hygiene, Immissionsschutz) zu beachten. AuskÃ¼nfte zum Baugenehmigungsverfahren erteilt das zustÃ¤ndige Bauamt.

Kann man von einer Ferienwohnung leben?

0:00

Wie werden Ferienwohnungen besteuert?

Wenn Sie Ihr FerienhÃ¤uschen steuerlich geltend machen wollen, mÃ¼ssen Sie teilweise hohe HÃ¼rden Ã¼berwinden, denn der Fiskus beteiligt sich nur, wenn der Schwerpunkt der Immobilie auf dessen Vermietung liegt. Dazu muss man dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht darlegen. Denn steuerlich absetzen kann man die Ausgaben und Verluste einer Ferienimmobilie nur, wenn die Gewinnerzielung durch Vermietung im Vordergrund steht. Hier jedoch liegt das groÃe Problem. Kann man dem Finanzamt nÃ¤mlich nicht glaubhaft machen, dass mit der Ferienwohnung Geld verdient werden soll, spricht es von "Liebhaberei", und aus der Steuerersparnis wird nichts. Am einfachsten weist man die Absicht der Gewinnerzielung nach, indem man die Ferienwohnung zunÃ¤chst gar nicht selbst nutzt. Dies kann man dem Finanzamt etwa mit einem Maklervertrag darlegen, der die Eigennutzung fÃ¼r das ganze Jahr ausschlieÃt. Daneben muss dem Finanzamt aber auch die Gewinnerzielungsabsicht durch die Vermietung dargelegt werden:

Einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 57/02) zufolge sollte die Immobilie mindestens 75 Prozent der ortsÃ¼bliche Vermietungszeit Ã¼ber vermietet sein. Sollte eine solche Vermietungszeit nicht erreicht werden kÃ¶nnen, muss eine Ertragsprognose Ã¼ber einen Zeithorizont von 30 Jahren feststellen, dass in diesem Zeitraum ein MietÃ¼berschuss erwirtschaftet werden kann (BFH: Az IX R 97/00). Diese Ertragsprognose muss ebenfalls eingereicht werden, wenn die Ferienimmobilie auch privat genutzt werden soll. Kommt die Prognose zu dem Ergebnis, dass ein Ãberschuss in dem 30-Jahres-Zeitraum nicht zu erwarten ist, werden die Werbungskosten nicht anerkannt. In diesem Fall mÃ¼ssen aber auch die Mieteinnahmen nicht versteuert werden. Kommt die Ertragsprognose zu einem positiven Ergebnis, so muss das Finanzamt die Kosten anerkennen. Dabei werden die absetzbaren ZeitrÃ¤ume der Vermietung mit den nicht absetzbaren ZeitrÃ¤umen der Eigennutzung ins VerhÃ¤ltnis gesetzt. Je lÃ¤nger die Vermietungsdauer, desto mehr kann abgesetzt werden. Dabei kann auch eventueller Leerstand in den Vermietungszeitraum einflieÃen, zum Beispiel wenn vorher genau festgelegt wurde, wann die Ferienwohnung selbst genutzt wird. Ansonsten wird der Leerstand entsprechend dem VerhÃ¤ltnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt.