Woher bekomme ich den Verkehrswert einer Immobilie?

Inhaltsverzeichnis:

1. Woher bekomme ich den Verkehrswert einer Immobilie?
2. Kann man sein Haus kostenlos schätzen lassen?
3. Wie kann ich kostenlos meine Immobilie bewerten lassen?
4. Wie hoch ist der Verkehrswert meiner Immobilie?
5. Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?
6. Wie berechnet das Finanzamt den Verkehrswert?
7. Wer schätzt den Wert eines Hauses im Erbfall?
8. Wie kann ich meine Immobilie selbst bewerten?
9. Wie erfahre ich den Verkehrswert?
10. Wie viel über den Verkehrswert bieten?
11. Ist der Grundsteuerwert auch der Verkehrswert?
12. Wie wird ein geerbtes Haus bewertet?
13. Wie bewertet man ein Haus im Erbfall?
14. Was mindert den Verkehrswert einer Immobilie?
15. Wer berechnet den Verkehrswert einer Immobilie im Erbfall?

Woher bekomme ich den Verkehrswert einer Immobilie?

Wert­ermitt­lung. Bei Schenkung und Erbschaft von Immobilien wird das Finanz­amt aktiv. © Westend61 / Werner Dieterich

Ob Schenkung- oder Erbschaft­steuer zu zahlen ist, hängt vom Verkehrs­wert ab. Für die Berechnung gelten seit 2023 neue Regeln, die Immobilien deutlich teurer machen.

Bei einer Schenkung oder Erbschaft geht Vermögen ohne Gegen­leistung vom einen auf den anderen über. Das heißt aber noch lange nicht, dass der Begüns­tigte nicht dennoch zahlen muss. Es könnte Schenkung- oder Erbschaft­steuer fällig werden, die ans Finanz­amt fließt. Ob sie zu zahlen ist, hängt vom Wert der Schenkung oder Erbschaft ab. Bei Immobilien ist der Verkehrs­wert maßgeblich, den das Finanz­amt ermittelt. Ihm stehen für die Wert­ermitt­lung – je nach Art der Immobilie und der verfügbaren Daten – drei Bewertungs­verfahren zur Verfügung: das Vergleichs­wert­verfahren, das Ertrags­wert­verfahren und das Sach­wert­verfahren. Einige Berechnungs­ansätze der beiden letzt­genannten Verfahren haben sich im Januar 2023 geändert. Folge: Immobilien könnten deutlich höher bewertet werden.

Für Begüns­tigte ist der Wert eines Geschenks oder einer Erbschaft von großer Bedeutung. Denn Schenkung- oder Erbschaft­steuer wird nicht zwangs­läufig fällig, sondern nur dann, wenn das hinzugekommene Vermögen den Frei­betrag des Beschenkten oder Erben über­schreitet. Die Frei­beträge richten sich nach dem Nähe­verhältnis zum Schenker oder Verstorbenen.

Dem Ehepartner oder einge­tragenen Lebens­partner steht ein Frei­betrag von 500 000 Euro zu, bei den eigenen Kindern sind es 400 000 Euro. Freunde haben einen deutlich nied­rigeren Frei­betrag von 20 000 Euro. Der gilt auch für unver­heiratete Partner. Bleibt die Immobilie inner­halb der Familie, ist eine gänzlich steuerfreie Übertragung möglich.

Tipp: Mehr zum Thema in unserem Special Erbschaftssteuer: Freibeträge nutzen, Steuer sparen. Siehe auch unsere Tabellen zu den persönlichen Freibeträgen und den Steuersätzen bei Schenkung- und Erbschaft­steuer.

Kann man sein Haus kostenlos schätzen lassen?

Wie viel ist ihr Wohneigentum wert? Und wo gibt es eine kostenlose Immobilienbewertung? Zwei Tools von Homeday klären auf.

© acilo / Getty Images

Wie kann ich kostenlos meine Immobilie bewerten lassen?

Der emotionale Wert einer Immobilie ist schwer zu beziffern. Allerdings erschweren Ihre Gefühle für Ihr Heim eine neutrale Schätzung. Diese ist aber die Basis für weitere Überlegungen und Verhandlungen. Auch wenn Sie selber die Kosten Ihrer Immobilie sowie allfällige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten exakt bestimmen können, ist der Beizug einer Expertin oder eines Experten für eine korrekte sowie objektive Schätzung sinnvoll. Basierend auf objektiven Faktoren ist es möglich, einen Preis zu schätzen, der dem aktuellen Marktwert entspricht und fair ist. Nur ein realistischer Preis bietet eine gute Basis für Kaufverhandlungen.

Eine Immobilienbewertung ist in folgenden Situationen sinnvoll:

Wie hoch ist der Verkehrswert meiner Immobilie?

Der Begriff „Verkehrswert“ wird synonym mit den Begriffen „Marktwert“ und „gemeiner Wert“ verwendet und gibt an, welcher Kaufpreis an einem bestimmten Stichtag für ein Objekt voraussichtlich erzielbar wäre.

In den folgenden Fällen ist die Verkehrswertermittlung sinnvoll oder sogar verpflichtend:

• Kauf & Verkauf von Immobilien, Zwangsversteigerung: In diesen Fällen kann der Verkehrswert als Angebotspreis dienen.
• Gerichtliche oder außergerichtliche Auseinandersetzungen mit Vermögensteilung oder Erbaufteilung: Der Marktwert einer Immobilie wird interessant, wenn Erbschaftssteuer fällig wird, während einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung.
• Kreditaufnahme & Versicherungsabschluss: Ihre finanzierende Bank oder Versicherung kalkuliert den Verkehrswert, um zu prüfen, welche Finanzierung für die Liegenschaft möglich ist. Wenn Sie überlegen, wie viel Fremdkapital für den Kauf eines Objektes aufnehmen können, ist der Verkehrswert daher eine relevante Größe.
• Feststellung des Betriebsvermögens: Die Immobilie befindet sich im Besitz eines Unternehmens. Der Verkehrswert kann berechnet werden, falls eine Gesamtbewertung der Vermögensgegenstände der Firma erstellt werden soll.
• Steuerliche Bewertung: Das Finanzamt setzt Schenkungs- und Erbschaftssteuern auf Grundlage des Verkehrswertes fest.

Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?

Grundlage für die Finanzierung ist der Verkehrswert der Liegenschaft. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, erhalten Sie von Ihrer Bank in der Regel bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes. Wenn sich Verkehrswert und Kaufpreis unterscheiden, wenden die Banken das Niederstwertprinzip an. Wenn Sie ein Schnäppchen gemacht haben und der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt, belehnt Ihre Bank bis 80 Prozent des Kaufpreises. Das spielt für die Finanzierung keine Rolle. Wenn Sie aber mehr als den Verkehrswert bezahlt haben, erhalten Sie nur bis 80 Prozent des tieferen Verkehrswertes und müssen mehr Eigenkapital aufbringen. Genau gesagt die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis. Das Niederstwertprinzip gilt für die Finanzierung von Immobilienkäufen und Handänderungen und wurde von der Schweizerischen Bankiervereinigung eingeführt, um die Gefahr einer Immobilienblase zu minimieren. 

Wie berechnet das Finanzamt den Verkehrswert?

Um die Grundsteuer zu berechnen, sind drei Faktoren maßgeblich:

1. Einheitswert 

Der Einheitswert gibt den Wert eines Grundstücks aus dem Jahr 1935 für die neuen Bundesländer und 1964 für die alten Bundesländer an. Bei einem unbebauten Grundstück wird der Bodenwert aus dem jeweiligen Jahr mit der Grundstücksgröße in Quadratmetern multipliziert. Bei bebauten Grundstücken kommt entweder das Sachwertverfahren bei selbstgenutzten oder das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien für die Berechnung zur Anwendung.

Wer schätzt den Wert eines Hauses im Erbfall?

Der Wert einer Immobilie spielt dann eine Rolle, wenn Sie

• sich als neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen wollen und zu diesem Zweck einen Erbschein beantragen,
• die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft betreiben oder
• prüfen, ob Sie für Ihren Erbteil Erbschaftsteuern zahlen müssen.

Sind Sie gesetzlicher Erbe oder hat der Erblasser nur ein privatschriftliches Testament hinterlassen, benötigen Sie einen Erbschein, um sich im Grundbuch als neuen Eigentümer der Immobilie eintragen zu lassen. Das Nachlassgericht erstellt den Erbschein nur auf Antrag. Die Gebühren für einen Erbschein richten sich nach dem Wert, den der Gegenstand des Geschäfts im Zeitpunkt des Erbfalls hat (Geschäftswert nach § 3 Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG).

Dazu müssen Sie in einem vom Nachlassgericht übersandten Fragebogen detaillierte Angaben zum Wert des Nachlasses insgesamt machen und auch den Wert einer im Nachlass befindlichen Immobilie benennen. Dabei vertraut das Nachlassgericht weitgehend Ihren Angaben. Schließlich sind Sie gesetzlich verpflichtet, bei der Wertermittlung mitzuwirken und haben Ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und wahrheitsgemäß abzugeben. Hat das Nachlassgericht begründete Zweifel, kann es allerdings den Wert nach billigem Ermessen bestimmen (§ 95 GNotKG).

Der Wert eines Grundstücks bemisst sich grundsätzlich nach dem „Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre“ (§ 46 Abs. I GNotKG). Dieser Wert ist der Verkehrswert.

Wie kann ich meine Immobilie selbst bewerten?

Wer den Preis seiner Immobilie zu hoch ansetzt, hat als Verkäufer schlechte Karten. Der Verkauf zieht sich hin. Am Ende müssen Verkäufer das Objekt unter Wert verkaufen. Aber auch bei Erben kann es Probleme geben. Hat das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch angesetzt, können sich Erben und Beschenkte mit einem Gegengutachten wehren. Finanzamt und Gutachter greifen auf drei normierte Verfahren bei der Wertermittlung zurück: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Die Verfahren sind abhängig von der Art der Immobilie, sodass zunächst geklärt werden muss, welche Art von Immobilie vorliegt, bevor überhaupt mit der Berechnung begonnen werden kann.

Was ist mein Haus wert?

Wie erfahre ich den Verkehrswert?

Im häufigsten Fall wird der Verkehrswert benötigt, wenn Immobilienbesitzer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen möchten. In diesem Fall ist es wichtig, die Immobilienbewertung immer im Vorfeld durchzuführen, um den realistischen Marktwert der Immobilie zu kennen. Wer den Kaufpreis zu hoch ansetzt, riskiert keinen Käufer zu finden, während bei zu niedrigen Preisen Geld verschenkt wird. 

Benötigt wird ein Verkehrswertgutachten auch dann, wenn das Finanzamt im Falle einer Schenkung oder Erbschaft den Wert der Immobilie (gefühlt) zu hoch angesetzt hat. Betroffene können sich mit einem derartigen Gutachten wehren und eigene Fakten vorbringen, warum die Immobilie weniger wert ist und die Besteuerung entsprechend angepasst gehört.

Wie viel über den Verkehrswert bieten?

Eine Zwangsversteigerung ist eine spezielle Form eines Vollstreckungsverfahrens. Der Gläubiger – in den meisten Fällen ist das die Bank, über welche die Baufinanzierung abgeschlossen wurde – möchte über die Zwangsversteigerung die noch ausstehende Darlehenssumme durchsetzen. Das Verfahren wird durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt und vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt.

Für den Eigentümer ist eine Zwangsversteigerung oft die letzte Möglichkeit, seine Schulden zu begleichen. Dass die Immobilienfinanzierung nicht mehr bedient werden kann, ist jedoch nur ein Grund für diesen Schritt. Weitere Gründe sind Ehescheidungen, bei der sich die Partner nicht auf eine gemeinsame Lösung für die Immobilie einigen können. Auch Erbschaftsstreitigkeiten führen manchmal zu Zwangsversteigerungen.

Eine Zwangsversteigerung findet meist im Amtsgericht des Bezirkes statt, in dem sich die Immobilie befindet. Das Amtsgericht legt einen Versteigerungstermin fest, an dem die Immobilie versteigert wird. Die eigentliche Zwangsversteigerung teilt sich in 4 Bereiche auf:

Die Bekanntmachung der Versteigerung durch den Rechtspfleger

Die Bietzeit

Haben Sie den Zuschlag erhalten, gelten Sie als neuer Eigentümer der Immobilie und sind verpflichtet, alle nötigen Versicherungen sofort abzuschließen. Da der Verteilungstermin jedoch erst 1 bis 2 Monate später stattfindet, können Sie bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht frei über die Immobilie verfügen. Dies ist erst nach dem Verteilungstermin und der Grundbucheintragung möglich. Um das Verfahren zu beschleunigen, sollten Sie deshalb möglichst umgehend die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt überweisen und die Zuschlagsgebühr an das Gericht zahlen.

Ist der Grundsteuerwert auch der Verkehrswert?

Immobiliensteuerrecht

Die erste Hauptfeststellung für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erfolgt auf den 1.1.2022. Alle Grundstückseigentümer wurden durch öffentliche Bekanntmachung der Bundesländer aufgefordert, die Erklärungen im Zeitraum vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 elektronisch beim Finanzamt einzureichen. Das vom Gesetzgeber vorgeschlagene Bundesmodell wird in den meisten Bundesländern übernommen. Fünf Bundesländer machen von der Länderöffnungsklausel Gebrauch und greifen auf andere Modelle zurück. Die Grundsteuer wird ab 2025 auf Basis der neuen Grundsteuerwerte erhoben. Bis zum 31.12.2024 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland).

Wie wird ein geerbtes Haus bewertet?

In Deutschland unterliegen Erbschaften aller Art, also auch Häuser oder Grundstücke, der Erbschaftssteuer und sind somit steuerpflichtig. Nach dem Ableben des Erblasser muss das Finanzamt über den Erbfall informiert werden. Für die Ermittlung der Steuer muss dann der Verkehrswert der Immobilie bestimmt werden. Dieser wird meist mit einer Schätzung des Finanzamts anhand vergleichbarer Grundstücke vorgenommen. Worauf Sie bei der Erbschaft einer Immobilie achten sollten und welche Freibeträge, Steuersätze oder Ausnahmeregeln es gibt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Bei der Vererbung von Immobilien führt in vielen Fällen kein Weg an der Erbschaftssteuer vorbei. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es allerdings unterschiedliche Freibeträge. So kann bei nahen Verwandten unter Umständen keine Steuer anfallen.

Laut Gesetzgeber ist innerhalb von drei Monaten nach dem Versterben des Erblassers das zuständige Finanzamt über die Erbsache zu informieren. Bei Unterlassung kann unter Umständen wegen Steuerhinterziehung ermittelt werden. Auch noch Jahre später ist das Finanzamt berechtigt, die Erbschaftssteuer einzufordern.

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird vom Finanzamt durch einen Sachverständigen ermittelt und bildet die Grundlage der zu zahlenden Erbschaftssteuer. In Deutschland wird hierfür eines der drei zugelassenen Verfahren zur Bewertung von Immobilien verwendet.

Vergleichswertverfahren

Sachwertverfahren

Wie bewertet man ein Haus im Erbfall?

Will man als Miterbe seinen Erbteil verkaufen, so ist es die zentrale Frage: was ist der angemessene Preis? Hierfür vorschnell auf den für die Berechnung der Erbschaftssteuer ermittelten Wert zurückzugreifen, ist meist ungeschickt. Er ist für einen potentiellen Verkauf des Erbteils nur eingeschränkt aussagekräftig. Zum einen stellt er eine Bewertung zum Stichtag des Anfalls der Erbschaft dar, weiter werden Auflagen und Vermächtnisse nicht abgezogen. Zuletzt berücksichtigt er die Chancen und Risiken nicht ausreichend. Gleiches gilt für die Berechnung des Pflichtteils, auch diese ist nicht passend. Daher ist für einen Verkauf des Erbteils eine gesonderte Wertermittlung vorzunehmen.

Im Grundsatz kann die Bewertung der Erbengemeinschaft als Summe aller Aktiva abzüglich Summe aller Passiva vorgenommen werden. Weiterhin sind noch die Chancen und Risiken des Erwerbers angemessen zu berücksichtigen. Insbesondere auf Seiten der Risiken ist zu beachten, dass noch unbekannte Verbindlichkeiten im Nachlass enthalten sein können, für die der Erwerber auch haften muss. Auch ist angemessen anzusetzen, dass die weitere Verwaltung und Herbeiführung der Teilungsreife viel Aufwand für den Erwerber bedeuten kann.

Die Bewertung sollte zum heutigen Tag bzw. Tag des angestrebten Verkaufs erfolgen. Insbesondere macht es keinen Sinn, den Erbteil zum Todestag des Erblassers zu bewerten.

Was mindert den Verkehrswert einer Immobilie?

Selbst wenn derzeit Traumpreise für Immobilien erzielt werden, gibt es immer wieder Faktoren, welche den Wert mindern können. Wer glaubt, dass er - weil zu Zeiten steigender Mieten und niedrigen Kreditzinsen - automatische Traumpreise für Wohnungen und Häuser erzielt, irrt.

Es gibt mitunter einige Punkte, die dazu beitragen, dass die Wertminderung einer Immobilie dazu führt, dass am Ende tatsächlich zu einem Preis verkauft werden muss, der sogar unter der Schmerzgrenze liegt.

Wer berechnet den Verkehrswert einer Immobilie im Erbfall?

Der Verkehrswert einer geerbten Eigentumswohnung oder eines Hauses wird immer zum Zeitpunkt der Überlassung ermittelt, obgleich Du drei Monate Zeit hast, dem Finanzamt Deine Erbschaft mitzuteilen. Die örtliche Finanzbehörde übernimmt auch die Ermittlung des Verkehrswerts, um anhand dessen die Erbschaftssteuer festzusetzen.

Seit 2009 gilt: Die Erbschaftssteuer bei Immobilien hängt vom Verkehrswert statt dem Einheitswert ab. Der Verkehrswert zählt seit dieser Zeit in voller Höhe. Vor 2009 gab es Abschläge in Höhe von maximal 65 Prozent, diese sind mit dem Einheitswert verschwunden. Dafür wurden die Freibeträge ersatzweise in jeder Steuerklasse angehoben.

Ist die Erbschaftssteuer einer Immobilie nach Verkehrswert nicht zu ermitteln, greift die so bezeichnete Sachwertermittlung, dabei wird der Wert des Gebäudes mit dem des Grundes addiert.

Bei Mietobjekten richtet sich die Erbschaftssteuer der Immobilie nach dem Verkehrswert und weiteren Faktoren: Zur Berechnung werden die Mieteinnahmen den Aufwendungen gegenübergestellt. Fachleute sprechen daher vom Ertragswertverfahren. In dieses Verfahren fließen allerdings alle Schulden des Verstorbenen und die vom Erben bezahlten Kosten für Bestattung mitsamt Grabstein ein. Die Erbschaftssteuer der Immobilie wird letztendlich vom Verkehrswert und Nettoertragswert berechnet.

Handelt es sich um ein Wohnhaus, zieht der Gesetzgeber bei der Erbschaftssteuer der Immobilie vom Verkehrswert noch 10 Prozent ab. Das bedeutet, dass der ermittelte Verkehrswert nur zu 90 Prozent in der Berechnung zum Tragen kommt.